Woning en overdrachtsbelasting

Sinds enige jaren is er een verlaagd bijzonder tarief van 2% voor ‘woningen’. Omdat er vaak geprocedeerd wordt of het nu 6% dan wel 2% moet zijn, geldt vooralsnog het volgende: De overdrachtsbelasting is een feitelijke belasting. Het gaat er dus om of de onroerende zaak bij de notariële levering naar zijn aard bestemd is voor bewoning.

Woning en overdrachtsbelasting

Sinds enige jaren is er een verlaagd bijzonder tarief van 2% voor ‘woningen’. Omdat er vaak geprocedeerd wordt of het nu 6% dan wel 2% moet zijn, geldt vooralsnog het volgende:

De overdrachtsbelasting is een feitelijke belasting. Het gaat er dus om of de onroerende zaak bij de notariële levering naar zijn aard bestemd is voor bewoning.

Deze ‘aard’ wordt getoetst aan (opvolgend):

  1. De bouwkundige aard. Is het als woning gebouwd of later dermate ingrijpend gewijzigd dat het nu een woning is?

Het gaat hier slechts om de bouwkundige ingrijpen met een beoogd doel van bewoning. Dat er al jaren feitelijk gewoond wordt doet niet terzake. De bouwkundige ingrijpen moeten derhalve de aard/de functie en het aanzien van het pand, moeilijk omkeerbaar, hebben gewijzigd naar woning. Werkzaamheden van architect en aannemer moeten een nieuwe zaak hebben doen ontstaan met een woonfunctie én deze functie is anders dan voor de verbouwing. Dat je er feitelijk kunt wonen telt dus niet. Ook dat bewoning beoogd wordt telt niet.

  1. Zijn er diverse (bouwkundige) bestemmingen in een onroerende zaak, bijvoorbeeld een winkel met bovenwoning dan dient elk deel afzonderlijk te worden belast naar de aard. De winkel dus 6% en de bovenwoning dus 2%. Tenzij de oppervlakte voor tenminste 90% bestemd is als woning.
  2. Grond mits voorzien van fundamenten of een casco, of een gedeeltelijk (tot aan de fundamenten) gesloopte voormalige woning zijn ook woning. Kale bouwgrond dus niet. Hier telt dus niet dat je er feitelijk niet kunt wonen. Mits de bouwkundige aard van wat er staat (of in ligt) objectief wijst naar een woonbestemming/ woonfunctie.
  3. Bij twijfel na bovenstaande toetsen gelden nog:

Samenhang van oorspronkelijke bestemming, met eventuele radicale verbouwing en dan pas (!) de publiekrechtelijke bestemming.

Als ook daarna nog twijfel bestaat dan kan eventueel doorslaggevend zijn  een structureel feitelijk (historisch) gebruik en of de verkrijging doorstroming van de woningmarkt bevordert.

Aanhorigheden

Indien een nieuw verworven onroerende zaak aanhorig is aan de reeds bestaande woning dan kan onder omstandigheden ook op deze nieuwe zaak het verlaagde tarief van 2% van toepassing zijn. Denk aan een stuk tuingrond bij de woning of een garage in het appartementencomplex, of (vlak)bij de woning. Hier gelden voorwaarden dat het behoort bij de woning als het fysiek of organisatorisch verbonden is aan de woning. Ook dan is er veelal discussie met de Belastinginspecteur.

Dagelijks maakt notaris Verhoeks deze bovenstaande afwegingen. Indien u geen naheffing wenst is het verstandig de notaris in te schakelen als juridisch expert op dit gebied.

Bedenk voorts dat het bijzondere verlaagde tarief voor woningen ooit in 2011 is ingesteld met de reden om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Bij een aantrekkende woningmarkt kan een toekomstige regering de maatregel altijd weer terugdraaien.